L’ACHAT EN VIAGER

L’aléa du viager est l’incertitude de la durée pendant laquelle devra être versée une somme mensuelle en échange du transfert de la propriété d’un bien immobilier. C’est le décès du vendeur qui met un terme au versement de la rente qui lui est due au titre de la vente en viager de son logement, de sa résidence secondaire ou d’un bâtiment à usage professionnel. A la rente viagère peut s’ajouter le versement d’une somme d’argent à la signature du contrat sous forme d’un « bouquet » à la demande du vendeur.

Il convient tout d’abord de définir en quelques mots les deux modes de viagers :

– Le viager libre concerne la vente d’un bien que le cédant quitte définitivement sur lequel il ne garde aucun droit de jouissance,

– Le viager occupé concerne la cession d’un logement ou d’un bien professionnel sur lequel le vendeur garde un droit d’usage et d’habitation exclusif. Dans le cadre d’un achat en viager libre vous pouvez occuper ou mettre en location immédiatement le logement que vous venez d’acquérir. En contrepartie vous devez dès la signature de l’acte de vente assurer le règlement des charges dues par le propriétaire en totalité dans le premier cas, des charges de propriétaire non occupant (25%) et le locataire (75%) dans le second cas de figure. Dans le cadre d’un viager occupé étant donné que le vendeur reste dans les lieux. Il doit donc continuer à prendre en charge la taxe d’habitation ainsi que la taxe d’ordures ménagères et 75 % du montant des charges qui correspond aux charges dites locatives (entretien et nettoyage des parties communes, gardiennage…). Vous devez alors assurer le règlement de 25% des charges, de la taxe foncière, du financement des gros travaux, et des frais de gestion de la copropriété.

L’achat d’un bien immobilier en viager vous permettra de faire une acquisition immobilière à un prix attractif et sans emprunt:

– Un apport initial réduit,

– Des mensualités maitrisées en raison de la privation de jouissance (pour un viager occupé),

– Un patrimoine acquis au fur et à mesure des rentes annuelles payées (dans le cas de l’IFI).

Il n’y a pas d’âge minimal pour acheter un bien immobilier en viager, si ce n’est d’en avoir la capacité juridique (majorité civile ou légale de 18 ans). Il n’y a pas non plus d’âge maximal pour investir en viager, si ce n’est d’être plus jeune que le vendeur d’au moins une vingtaine d’années afin de pouvoir pérenniser le paiement de la rente viagère due au vendeur.

L’acquisition d’un bien en viager est un investissement intéressant étant donné l’appréciation constante de la valeur de l’immobilier au fil des ans. Selon le spécialiste du viager Albert-Jacques ASSAYAH, la rentabilité totale de ce type d’investissement peut atteindre 5 à 8 %.

Le viager est un mode de transaction utilisé pour l’acquisition de biens immobiliers, qu’ils soient à usage commercial ou destinés au logement. Vous pouvez donc acheter en viager un bien selon les modalités suivantes :

– En nom propre, il entrera donc dans votre propre patrimoine.

– Au travers d’une Société Civile Immobilière créée à cet effet.

Une Société Civile Immobilière peut investir selon deux approches différentes :

– L’achat d’un ou de plusieurs biens en viager occupé,

– L’acquisition de bien(s) immobilier(s) en viager libre,

L’acquisition d’un bien immobilier en viager comporte une part d’incertitude quant à la durée du versement de la rente mensuelle, il n’y a donc pas un taux de rentabilité fixe et prévisible d’avance. Selon une évaluation réalisée par le spécialiste Albert-Jacques ASSAYAH, un investissement en viager dégage un taux de rentabilité annuel intéressant, puisqu’il est compris entre 5% et 8%.