L’encadrement des loyers à Lyon


La métropole lyonnaise expérimente l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne depuis le 1e novembre 2021. Cette expérimentation a pour objectif de limiter l’augmentation des loyers dans ces zones localisées pour lesquelles l’immobilier est en tension. Le déficit de construction dans ces secteurs géographiques entraîne mécaniquement des hausses continues de loyers, accroissant ainsi les difficultés de logement d’un nombre croissant de foyers.

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Les mesures

L’encadrement des loyers dans les principales villes de la métropole est une démarche visant à stabiliser les prix sur les marchés de l’immobilier locatif privé à Lyon et à Villeurbanne, comme cela est déjà mis en place à Paris et à Lille. Un loyer de référence a été établi à la fois pour les nouvelles locations, mais aussi pour les changements de locataires et les renouvellements de bail. L’encadrement se traduit par des imitations par rapport au loyer de référence : – 30 % pour le loyer minoré et + 20 % pour le loyer majoré avec des zonages géographiques précis dans les localités de Lyon et Villeurbanne.

Le loyer de référence majoré représente le plafond (hors charges) que les propriétaires ne doivent pas dépasser, si le plafonnement des loyers est dépassé les prix pratiqués seront considérés comme illégaux. Les références de loyers sont révisées chaque année avant d’être publiées par arrêté préfectoral. Dans quelques cas exceptionnels définis par l’article 140 relatif à l’encadrement des loyers (loi du 23 novembre 2018), un complément de loyer peut être exigé du locataire en raison des caractéristiques de confort ou de localisation du logement. Le dépassement du plafond de loyer ne peut toutefois se justifier que si sont respectées les conditions suivantes :

  • Ces caractéristiques n’ont pas été prises en compte lors de la définition du loyer de référence correspondant à l’habitation.
  • Ces caractéristiques sont essentielles pour fixer le loyer en comparaison avec les biens de même catégorie et situés dans la même zone géographique.
  • Ces caractéristiques ne permettent pas au propriétaire-bailleur de réaliser une récupération de charges liées au niveau de confort (ascenseur, gardien…).

En résumé la demande d’un complément de loyer nécessite des conditions d’aménagement (duplex…) ou de confort (terrasse, très belle vue…) véritablement exceptionnelles et les charges récupérables ne peuvent y être intégrées.

Êtes-vous concerné ?

L’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne implique des mesures et des sanctions qui diffèrent en fonction du statut de chacune des parties, qu’elle soit propriétaire ou locataire.

Si vous êtes propriétaire

En tant que propriétaire, vous avez l’obligation d’indiquer les différentes informations relatives au loyer dans le bail (loyer de référence et loyer majoré). Si un complément de loyer est appliqué, il vous faudra en préciser le montant et indiquer les caractéristiques du logement qui le justifient.

Le non-respect des mesures de plafonnement du loyer établies peut entraîner des sanctions pour les propriétaires. Le préfet peut alors vous contraindre à restituer les trop-perçus ou à mettre votre contrat de bail en conformité, sous un délai de 2 mois. Ne pas y donner suite vous exposerait à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Vous risquez également de subir une réévaluation du montant du loyer de référence majoré pour la mise en conformité du bail avec la réglementation en vigueur.

Si vous êtes locataire

Les locataires concernés par les mesures encadrement sont ceux qui louent des logements dans le parc immobilier privé, y compris les locations meublées avec bail mobilité. Si vous êtes concerné, le loyer même majoré précisé dans le contrat de bail ne doit pas excéder de plus de 20 % le loyer de référence.

Si votre propriétaire ne respecte pas les dispositions édictées par la loi relative à l’encadrement des loyers avec un loyer trop élevé, vous pouvez demander sa réévaluation. La démarche consiste à demander par lettre recommandée à votre propriétaire, 5 mois avant la fin de votre bail, une mise en conformité avec la loi dans le cadre de son renouvellement. En cas de refus du propriétaire, il vous faudra solliciter la Commission Départementale de Conciliation (CDC) qui le convoquera pour trouver un accord. Cela peut déboucher sur un avis de conciliation (accord) ou un avis de non-conciliation (désaccord) vous donnant droit à saisir la justice.

Une procédure similaire est à entreprendre si le complément de loyer vous semble trop important. La saisie du CDC se fera toutefois dans un délai de 3 mois minimum après que vous ayez signé le bail. Le propriétaire devra justifier le montant du complément de loyer par des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles. Le but sera de trouver un accord ou de vous permettre d’effectuer un recours en justice en cas de désaccord.

Votre bail peut ne pas être conforme aux mesures de plafonnement des loyers, si les informations relatives au loyer de référence et au loyer de référence majoré de votre catégorie d’habitation en sont absentes. Vous devrez alors le signifier à votre propriétaire dans le délai d’un mois après la prise d’effet du bail. Le refus ou l’absence de réponse de celui-ci sous un délai d’un mois vous donne le droit d’entamer une mise en demeure afin de saisir le tribunal judiciaire. Le loyer sera réévalué à la baisse, une démarche autorisée par le juge.

Conclusion

L’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne ayant été mis en œuvre pour lutter contre les problèmes de logement dans la Métropole, les propriétaires de logements locatifs relevant du parc privé locatif ont donc une obligation s’y conformer. Même si les recours auprès de la CDC et de la justice restent rares, ils sont malgré tout de plus en plus fréquents. Les propriétaires ont donc intérêt à respecter les mesures d’encadrement des loyers. Pour leur faciliter la tâche, la Métropole de Lyon a mis en place un simulateur leur permettant de déterminer rapidement et de manière aisé les loyers de référence des logements mis en location.

Pour accéder au simulateur en ligne :
https://demarches.toodego.com/logement/encadrement-des-loyers/

Le Groupe CLCV vous accompagne dans les mesures et procédures de l’encadrement des loyers.