La page du Pinel est définitivement tournée. Pour redonner un souffle au marché immobilier, le gouvernement a inscrit dans le budget 2026 un mécanisme inédit, porté par le ministre du Logement : le dispositif Jeanbrun, aussi appelé dispositif « Relance Logement ».


Véritable acte fondateur du futur « statut du bailleur privé », ce texte change radicalement les règles du jeu. On oublie la simple réduction d'impôt à la Pinel : le nouvel outil mise sur la puissance de l'amortissement comptable, jusqu'alors réservé à la location meublée. Voici l'essentiel à retenir pour vos prochains investissements.


Jusqu'ici, l'amortissement était le privilège exclusif du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). La loi Jeanbrun l'importe enfin dans la location nue. Le texte prévoit une application pour les acquisitions de logements neufs (ou les dépôts de permis de construire) réalisées à compter du 1er janvier 2026. L’effet sera donc rétroactif pour les achats conclus au début de l’année.


Concrètement, le propriétaire pourra déduire chaque année une fraction du prix d'achat de ses revenus fonciers. Cette déduction s'applique sur 80% de la valeur du bien — les 20% restants représentant le foncier, par nature non amortissable. L'objectif est double : neutraliser la fiscalité sur les loyers perçus, voire dégager un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.

Les conditions d'éligibilité

Pour accéder à cet avantage, le législateur a posé des règles claires, centrées sur la location de longue durée :

• Durée d'engagement : 9 ans minimum de mise en location.

• Type de bail : location nue, à titre de résidence principale du locataire.

• Zonage : grande nouveauté, il n'y en a plus. Toutes les communes de France sont éligibles.

• Plafonnement des loyers : le bien doit être loué à un tarif « abordable », selon trois niveaux de décote par rapport aux prix du marché — loyer intermédiaire (−15%), social (−30%) ou très social (−45%). Plus l'effort sur le loyer est important, plus le taux d'amortissement accordé est élevé.

• Locataire : la location à un membre du foyer fiscal ou à un proche parent est interdite.

Neuf ou ancien : quels taux d'amortissement ?

Le dispositif s'applique aussi bien aux biens neufs qu'aux logements anciens, à condition pour ces derniers de faire l'objet d'une rénovation lourde (les travaux doivent représenter au moins 30% du coût total de l'opération).

Dans le neuf :

Dans l'ancien (avec travaux représentant ≥ 30% du coût total) :

Les taux varient de 3% à 4% par an selon le niveau d'effort consenti sur le loyer.

Le dispositif Jeanbrun est particulièrement avantageux pour les contribuables fortement imposés. En venant neutraliser les revenus fonciers sur plusieurs années, il redonne une vraie rentabilité nette à l'investissement locatif traditionnel sans contrainte de zone géographique, et en s'ouvrant à l'ensemble du parc immobilier français.

Bien qu’il ait été intégré au Projet de Loi de Finances pour 2026 (adopté via l’article 49.3 fin janvier), le texte doit encore franchir l’étape du Conseil constitutionnel. Par ailleurs – et surtout – son application reste suspendue à la publication des décrets d’application

Nous ne manquerons pas de revenir vers vous pour vous tenir informé de l’évolution et, bien entendu, pour vous accompagner si vous le souhaitez.