Depuis le 1er octobre 2026, tout bail d'habitation signé ou renouvelé doit suivre un nouveau contrat type. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, réécrit les modèles officiels de location vide, de location meublée et de colocation à bail unique fixés depuis 2015. Le changement le plus visible : la clause résolutoire pour impayés, jusqu'ici présentée comme une option dans le modèle, y est désormais écrite d'office, avec son délai de six semaines.


Le décret ne crée pas de nouvelle règle de fond. Il met le contrat type en cohérence avec deux lois déjà en vigueur : la loi anti-squat du 27 juillet 2023, qui a rendu la clause résolutoire obligatoire et ramené son délai de deux mois à six semaines, et la loi Le Meur du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme. Pour le bailleur, cela signifie concrètement un modèle à remplacer. Pour le locataire, un bail plus lisible, où le mécanisme de résiliation en cas d'impayé est écrit noir sur blanc.


Sont concernés tous les baux de résidence principale soumis à la loi du 6 juillet 1989, conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Les baux en cours ne changent pas.

I- Ce que le décret change dans le contrat type


Le décret modifie les annexes 1 (location nue) et 2 (location meublée) du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, sans toucher à l'équilibre général du bail. Quatre retouches à connaître.

II- La clause résolutoire


Le nouveau paragraphe VIII du contrat type prévoit que le bail est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges, ou pour non-versement du dépôt de garantie, et que cette résiliation ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans résultat.


« Automatique » ne veut pas dire « immédiat ». La clause ne dispense jamais le bailleur de la procédure judiciaire, et le décret ne crée aucune nouvelle voie d'expulsion. Le parcours reste le suivant :

1. Le commandement de payer. Délivré par un commissaire de justice, il doit mentionner, à peine de nullité, le délai de six semaines, le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement sur les suites judiciaires, l'information sur le fonds de solidarité pour le logement (FSL) et la possibilité de demander des délais au juge.
   
   
2. Six semaines pour régulariser. Si le locataire paie l'intégralité de la dette dans ce délai, la clause ne joue pas. S'il ne paie pas, la résiliation est acquise à l'expiration des six semaines.
   
   
3. La saisine du juge. Le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation et ordonner l'expulsion. L'assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience.
   
   
4. Le pouvoir du juge. Même la résiliation acquise, le juge peut accorder des délais de paiement jusqu'à trois ans et suspendre les effets de la clause, si le locataire a repris le paiement du loyer courant et présente un plan de remboursement crédible.
   
   
5. L'expulsion. Elle n'intervient qu'après jugement, commandement de quitter les lieux et, si besoin, concours de la force publique, avec la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars.
   
   
   Entre le premier impayé et une expulsion effective, on reste donc sur plusieurs mois, le plus souvent bien au-delà de six mois. Ce que le décret apporte, c'est une clause rédigée correctement dès la signature, ce qui évite les contentieux sur la validité d'une clause mal copiée ou absente.

Côté bailleur : ce qu'il faut faire maintenant


Le premier réflexe est simple : ne plus signer sur un ancien modèle. La loi de 1989 impose un contrat écrit conforme au contrat type, et un bail sans clause résolutoire conforme renvoie le bailleur vers la résiliation judiciaire classique, plus longue et plus incertaine.

1. Remplacer son modèle de bail par la version annexée au décret, disponible sur Légifrance, ou vérifier que son logiciel ou son agence l'a fait. Les trames de colocation à bail unique sont concernées aussi.
   
   
2. Joindre la notice d'information actualisée, qui accompagne obligatoirement le contrat.
   
   
3. Vérifier le zonage auprès de la mairie si le logement est une construction récente en zone touristique : s'il relève d'une servitude de résidence principale, la mention est obligatoire et la location saisonnière y est fermée.
   
   
4. Exiger le dépôt de garantie et l'attestation d'assurance à la signature. Leur défaut est désormais couvert par la clause résolutoire, mais seulement si le bail le prévoit correctement.
   
   
5. Viser le bon délai dans le commandement de payer. Six semaines pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026 ; le délai inscrit dans la clause d'origine, souvent deux mois, pour un bail plus ancien. Un commandement qui vise un délai inapplicable risque la nullité, et plusieurs décisions récentes l'ont sanctionné.
   
   
6. Soigner l'état des lieux et les annexes. La clause protège sur le papier ; devant le juge, ce sont les pièces qui font la différence.

À noter pour les bailleurs en SCI ou gérant plusieurs lots : le renouvellement formalisé d'un bail existant (proposition de nouveau loyer, par exemple) fait basculer ce bail sous le nouveau modèle. La reconduction tacite, elle, ne change rien.


Côté locataire : une visibilité accrue


Pour le locataire, le décret n'ajoute aucune obligation nouvelle. Il rend visible, dès la signature, un mécanisme qui s'appliquait déjà depuis juillet 2023 à tout bail d'habitation. Trois points à retenir.

• Lire le paragraphe VIII avant de signer. Il doit reprendre la formule légale : résiliation de plein droit pour impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie, effet six semaines après commandement. Un bail qui prévoirait un délai plus court, ou une résiliation sans commandement, ne serait pas conforme. Les clauses facultatives (assurance, troubles de voisinage, servitude de résidence principale) ne s'appliquent que si elles sont cochées.
  
  
• En cas d'impayé, les six semaines sont décisives. Un commandement de payer ne doit jamais rester sans réponse : payer dans le délai met fin à la procédure ; contester un décompte erroné est possible ; solliciter le FSL, la CAF ou la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) permet de construire un plan. Devant le juge, le locataire peut obtenir des délais jusqu'à trois ans s'il a repris le paiement du loyer courant. Et aucune expulsion ne peut avoir lieu sans décision de justice ni pendant la trêve hivernale.
  
  
• Le décret ne modifie pas non plus les règles de préavis, de congé ou de restitution du dépôt de garantie : l'article 15 de la loi de 1989 reste inchangé.

Et pour les baux déjà signés ?

Un bail signé avant le 1er octobre 2026 continue de s'appliquer tel quel : le décret n'est pas rétroactif, et personne n'a à refaire ses contrats en cours.

La frontière entre renouvellement et reconduction tacite est donc le point sensible. La reconduction tacite prolonge le bail sans nouveau contrat et ne déclenche rien. Le renouvellement, lui, suppose un acte du bailleur, typiquement une proposition de nouveau loyer six mois avant l'échéance, et fait basculer le bail sous le nouveau modèle.

À retenir


Le décret du 6 juillet 2026 n'est pas une réforme du droit des baux, c'est une remise à jour attendue depuis trois ans du formulaire que tout le monde utilise. Le bailleur y gagne une clause résolutoire rédigée correctement dès la signature et un parcours d'impayé balisé à six semaines ; le locataire y gagne un contrat qui dit clairement ce qui se passe s'il ne paie plus, et le juge garde la main sur les délais et l'expulsion. La seule urgence est pratique : vérifier que le modèle signé depuis le 1er octobre est bien le nouveau, et viser le bon délai dans tout commandement de payer.

Le + CLCV

Chez CLCV, vos baux sont déjà conformes. Pour les propriétaires qui nous confient leur gestion locative, le nouveau contrat type est intégré automatiquement par notre gestionnaire : aucune trame à remplacer, aucune mention à vérifier. Notre service juridique assure une veille constante sur les textes, et chaque bail signé ou renouvelé reprend la version en vigueur, clause résolutoire comprise.