Durcissement des conditions bancaires, mettre toutes les chances de votre côté
Bien que la crise sanitaire se soit doublée d’une crise économique pour certains secteurs d’activité, cela n’a pas eu d’impact pour le marché immobilier qui reste toujours dynamique. Les Français continuent d’investir dans le logement ou les locaux professionnels avec un financement principalement basé sur le crédit immobilier. L’augmentation significative du nombre de dossiers de prêts s’explique par les taux d’intérêt très bas proposés par les banques. Ces taux ont été estimés à 1,17 % en janvier et 1,05 % en septembre 2021. Toutefois, un durcissement des conditions de crédit est à prévoir en 2022, selon l’injonction du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
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Pourquoi les conditions d’accès au crédit vont se durcir ?
Malgré le climat d’insécurité lié à la crise sanitaire, le volume d’investissements immobiliers reste stable, car ce secteur est considéré comme une valeur refuge. Dépendant du ministère de l’Économie et de la Banque de France, le HCSF s’inquiète de l’augmentation des risques pesant sur les emprunteurs. Il a donc décidé de durcir les conditions d’accès au crédit immobilier avec, pour les organismes financiers ne respectant pas ses recommandations, de lourdes sanctions.
Le HCSF est l’autorité chargée de la surveillance du système financier en France, il régule l’activité de tous les établissements financiers opérant sur le territoire national telles les institutions bancaires et financières. Le Haut Conseil de Stabilité Financière avait déjà émis plusieurs recommandations restrictives pour les prêts immobiliers en décembre 2020, à l’intention des sociétés de financement et des établissements de crédit. Ces préconisations avaient pour objectif de prévenir une dynamique d’endettement excessif des ménages. Ayant été assez moyennement appliquées, elles ont par conséquent été transformées en règles juridiquement contraignantes le 14 septembre 2021.
Les banques doivent donc rester vigilantes sur la qualité de chaque dossier avant l’octroi d’un prêt bancaire pour un achat immobilier. Elles sont également invitées à restructurer leurs offres pour ne pas faire l’objet de blâmes et de sanctions financières. Les contrôles seront effectués par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR).
Pour tout ménage souhaitant acheter de l’immobilier, les conditions d’accès au financement de leur investissement se sont notablement durcies. Ainsi les crédits d’une durée supérieure à 25 ans ne sont plus autorisés, avec un seuil de tolérance de 2 ans si un différé d’amortissement est constaté. C’est possible pour les personnes investissant dans l’immobilier neuf présentant un décalage significatif entre la date l’acquisition et la date de construction du logement.
Le taux d’effort ou taux d’endettement constitue la part maximale des revenus qu’un candidat à l’emprunt peut consacrer au remboursement de son crédit. Il ne doit pas excéder 35 % des revenus sous peine d’entraîner un risque de surendettement des ménages. Seule un couple ou une personne seule capable d’assurer le cumul des paiements de ses mensualités de remboursement et de ses charges courantes pourra se voir accorder un crédit immobilier.
Toutefois des dérogations seront accordées à 20 % des nouveaux dossiers de demande de crédit immobilier traités par les banques. Elles concerneront les primo-accédant et les personnes souhaitant acheter une résidence principale. Cela facilitera tout de même l’accès au crédit pour les foyers disposant de revenus faibles ou n’ayant que très peu d’apport.
Avantages
Les conseils pour obtenir un crédit au meilleur taux
- Constituer un dossier crédible de demande de prêt pour financer votre achat immobilier nécessite une véritable préparation en amont. Pour mettre toutes les chances de son côté il est préférable de réunir les conditions suivantes :
- Fournir un apport personnel à hauteur de 10 % permet notamment d’optimiser son profil emprunteur en prouvant sa capacité à épargner et son engagement personnel. Cela réduit par la même occasion le montant du prêt par rapport au montant de l’opération d’investissement (quotité personnelle). Limiter son taux d’endettement (35 % maximum des revenus), avec des mensualités de remboursement ne devant pas empiéter sur vos charges habituelles de ménage. Si vous ne disposez pas de revenus élevés permettant de disposer d’un reste à vivre relativement conséquent, il est nécessaire d’optimiser les charges de ménage.
La situation professionnelle constitue l’un des critères étudiés par les banques pour évaluer chaque profil. Une stabilité notable au sein d’une entreprise depuis plusieurs années en tant que salarié peut être un atout non négligeable. Toutefois, vous pouvez également avoir un contrat court (jobs saisonniers, intérim, contrat à durée déterminée). Le plus important est de rassurer les organismes financiers sur votre capacité à rembourser votre prêt bancaire.
Présenter des comptes bancaires bien tenus tranquillise également les personnes décisionnaires dans l’attribution du prêt. L’absence de problème bancaire majeur (recours excessif au crédit, découverts non autorisés fréquents et incidents de paiement) vous permet de montrer que vous gérez vos finances de manière responsable.
Votre projet d’achat immobilier doit également être cohérent quel que soit le type, l’emplacement ou le prix du bien. Si vous voulez investir dans l’immobilier, l’achat d’un logement facile à revendre augmentera vos chances d’obtenir un prêt.
Faire jouer la concurrence entre les établissements financiers est ensuite un bon moyen de trouver les taux bancaires les plus intéressants. En comparant les offres, vous pouvez identifier celles qui sont les plus avantageuses.
Vous devez bien lire et négocier les conditions liées au remboursement du crédit (modularité des échéances, transfert de prêt, indemnités de remboursement anticipé…). Il faudra faire de même pour les garanties offertes de l’assurance emprunteur, qui devra si possible être déléguée à un établissement tiers.
En conclusion, le durcissement des conditions bancaires ne facilite pas l’accès au crédit immobilier à certains profils d’emprunteurs. Si vous êtes jugé comme une personne à risque, votre dossier peut être refusé. Vous devez donc prendre les dispositions nécessaires pour que votre profil respecte les nouvelles règles en vigueur.
